Refinansowanie kredytu hipotecznego to rozwiązanie, po które sięga coraz więcej kredytobiorców szukających oszczędności lub korzystniejszych warunków finansowania. Często jednak pojawia się pytanie, czy przy przenoszeniu zobowiązania do innego banku konieczna jest ponowna wycena nieruchomości. To kwestia, która może mieć istotny wpływ na cały proces refinansowania – zarówno pod względem formalnym, jak i finansowym.
Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego i kiedy się je stosuje
Refinansowanie kredytu hipotecznego to proces polegający na przeniesieniu dotychczasowego zobowiązania do innego banku w celu uzyskania korzystniejszych warunków. Może to dotyczyć zarówno niższego oprocentowania, zmiany waluty kredytu, jak i elastyczniejszych warunków spłaty. Dla wielu kredytobiorców to szansa na zmniejszenie miesięcznych rat lub skrócenie okresu kredytowania bez ponoszenia dodatkowych kosztów, które często pojawiały się przy pierwotnym zaciągnięciu zobowiązania.
Z refinansowania korzystają przede wszystkim osoby, które:
-
zaciągały kredyt w okresie wysokiego oprocentowania i dziś mogą liczyć na niższe stawki,
-
poprawiły swoją zdolność kredytową i chcą negocjować lepsze warunki,
-
chcą zmienić warunki umowy, np. z kredytu zmiennego na stałe oprocentowanie.
W praktyce refinansowanie oznacza zaciągnięcie nowego kredytu w innym banku, z którego środki przeznaczane są na spłatę dotychczasowego zobowiązania. Choć procedura wydaje się prosta, wiąże się z koniecznością spełnienia wymagań formalnych podobnych jak przy pierwotnym kredycie – w tym często także z ponowną wyceną nieruchomości.
Dlaczego bank może wymagać nowej wyceny nieruchomości
Nowa wycena nieruchomości przy refinansowaniu jest dla banku kluczowym narzędziem oceny ryzyka. Bank musi upewnić się, że zabezpieczenie, jakim jest nieruchomość, rzeczywiście ma wartość wystarczającą do pokrycia potencjalnego zobowiązania. Wartość nieruchomości mogła się bowiem znacząco zmienić od momentu zaciągnięcia pierwotnego kredytu – zarówno w górę, jak i w dół.
Do najczęstszych powodów, dla których bank żąda ponownej wyceny, należą:
-
upływ czasu – poprzednia wycena jest zbyt stara, by stanowiła wiarygodne źródło informacji,
-
zmiany rynkowe – ceny mieszkań mogły się zmienić w zależności od lokalizacji i koniunktury,
-
stan techniczny nieruchomości – bank chce sprawdzić, czy nie nastąpiły uszkodzenia, degradacja lub inne zmiany wpływające na wartość,
-
różnice w standardzie – nieruchomość mogła zostać wyremontowana lub przeciwnie, ulec pogorszeniu,
-
polityka wewnętrzna banku – część instytucji zawsze wymaga aktualnej wyceny, niezależnie od okoliczności.
Wycena nieruchomości to nie tylko formalność, ale ważny element oceny zdolności zabezpieczenia kredytowego. Bez niej bank nie będzie w stanie rzetelnie oszacować ryzyka związanego z udzieleniem nowego kredytu.
Jak wygląda proces ponownej wyceny przy refinansowaniu
Procedura ponownej wyceny nieruchomości w przypadku refinansowania kredytu hipotecznego przebiega najczęściej według ustalonego schematu, który może się nieznacznie różnić w zależności od polityki danego banku. W praktyce jednak podstawowe elementy procesu pozostają wspólne i warto się z nimi zapoznać przed rozpoczęciem formalności związanych z przeniesieniem zobowiązania.
Wycena może zostać wykonana na kilka sposobów – najczęściej przez rzeczoznawcę majątkowego wskazanego przez bank lub zaakceptowanego przez bank rzeczoznawcę zewnętrznego. W niektórych przypadkach bank dopuszcza możliwość dostarczenia własnej wyceny, jednak musi ona spełniać określone kryteria, być aktualna oraz zgodna z wymogami instytucji finansowej.
Proces wyceny wygląda zazwyczaj następująco:
-
Klient otrzymuje listę zaakceptowanych rzeczoznawców majątkowych lub wniosek do wypełnienia w celu zlecenia operatu szacunkowego.
-
Rzeczoznawca dokonuje oględzin nieruchomości, wykonuje dokumentację fotograficzną oraz analizuje otoczenie, infrastrukturę, standard wykończenia i stan techniczny budynku lub lokalu.
-
Na podstawie zebranego materiału sporządzany jest operat szacunkowy – dokument zawierający rynkową wartość nieruchomości.
-
Operat trafia do banku i podlega wewnętrznej ocenie – jeśli nie ma zastrzeżeń, procedura refinansowania może być kontynuowana.
Warto pamiętać, że koszty związane z wyceną leżą zazwyczaj po stronie klienta. Średni koszt operatu to od 400 do 1000 zł, w zależności od lokalizacji, rodzaju nieruchomości i polityki cenowej rzeczoznawcy. W niektórych przypadkach banki oferują promocje lub zwroty kosztów w ramach kampanii marketingowych, jednak są to raczej wyjątki niż reguła.
Dobrze wykonana wycena jest nie tylko wymogiem formalnym, ale też może wpłynąć na ocenę LTV (loan-to-value), czyli stosunku wartości kredytu do wartości nieruchomości, co ma bezpośrednie przełożenie na warunki finansowe nowego zobowiązania.
Czy ponowna wycena może wpłynąć na warunki nowego kredytu
Tak, i to w sposób znaczący. Nowa wycena nieruchomości stanowi jeden z podstawowych parametrów, które bank bierze pod uwagę przy ustalaniu warunków nowego finansowania. Kluczową rolę odgrywa wspomniany wcześniej wskaźnik LTV – im niższy, tym większa szansa na korzystniejsze warunki oferty kredytowej.
Refinansowanie kredytów wiąże się bowiem z ponowną analizą całego profilu kredytobiorcy, w tym jego zdolności kredytowej, historii spłat i właśnie wartości zabezpieczenia. Gdy nowa wycena wskazuje na wzrost wartości nieruchomości, kredytobiorca może liczyć na:
-
niższą marżę banku,
-
lepsze warunki negocjacji dotyczących prowizji,
-
możliwość skrócenia okresu kredytowania przy zachowaniu tej samej raty,
-
większy wybór ofert z rynku, także tych premium.
Z drugiej strony, jeśli operat szacunkowy wskaże niższą wartość niż pierwotna, może to skutkować:
-
wyższym LTV, co przekłada się na podwyższenie kosztów kredytu,
-
odmową udzielenia refinansowania przy założonym poziomie kredytu,
-
koniecznością wniesienia dodatkowego zabezpieczenia lub wkładu własnego.
Banki, analizując operat szacunkowy, nie patrzą wyłącznie na liczbę końcową. Znaczenie mają również opis stanu nieruchomości, lokalizacja oraz trend rynkowy. Dla kredytobiorcy oznacza to, że refinansowanie kredytów jest procesem, który wymaga nie tylko przygotowania dokumentacji, ale także strategicznego podejścia do prezentacji nieruchomości. Profesjonalnie wykonana wycena może okazać się kluczowym atutem w negocjacjach z bankiem.
