Koszty zakupu mieszkania: podatek PCC, notariusz i opłaty sądowe krok po kroku

Zakup mieszkania to jedna z najpoważniejszych decyzji finansowych w życiu. Niezależnie od tego, czy kupujemy pierwsze własne lokum, czy inwestujemy w kolejną nieruchomość, warto znać wszystkie koszty, jakie mogą nas spotkać poza samą ceną zakupu. Często bowiem zapominamy, że oprócz kwoty widniejącej w ogłoszeniu, konieczne jest uregulowanie szeregu opłat administracyjnych, notarialnych i podatkowych.

Podatek PCC przy zakupie mieszkania – kiedy i ile trzeba zapłacić

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to jeden z podstawowych kosztów ponoszonych przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym. Jest to zobowiązanie wobec Skarbu Państwa, którego nie można pominąć. Wysokość tego podatku wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości i jest obliczana na podstawie ceny określonej w umowie sprzedaży – o ile nie odbiega ona rażąco od cen rynkowych.

Obowiązek zapłaty podatku spoczywa zawsze na kupującym i należy go uregulować w terminie 14 dni od podpisania aktu notarialnego. Samo zgłoszenie odbywa się na formularzu PCC-3, który można złożyć elektronicznie przez ePUAP lub w urzędzie skarbowym. Jeśli transakcja dokonywana jest przez kilka osób (np. małżeństwo), konieczne jest również dołączenie formularza PCC-3/A.

Istotne jest, że podatek PCC nie obowiązuje przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym – wtedy obowiązuje VAT, wliczony już zazwyczaj w cenę przez dewelopera. W takich przypadkach nie ma więc potrzeby składania deklaracji PCC ani dokonywania przelewu.

Warto również zaznaczyć, że w niektórych przypadkach możliwe jest uzyskanie zwolnienia z PCC – dotyczy to m.in. transakcji, w których jedna ze stron korzysta z ulg mieszkaniowych lub objęta jest specjalnym programem wspierającym zakup nieruchomości (np. dawniej Mieszkanie dla Młodych).

Taksa notarialna i inne opłaty notarialne – ile kosztuje notariusz

Zakup mieszkania wymaga sporządzenia aktu notarialnego, który jest dokumentem potwierdzającym przeniesienie własności. Za sporządzenie tego aktu odpowiedzialny jest notariusz, którego wynagrodzenie – tzw. taksa notarialna – stanowi jeden z kluczowych kosztów całej transakcji.

Wysokość taksy notarialnej jest regulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości i zależy od wartości przedmiotu czynności prawnej, czyli wartości nieruchomości. Choć stawki są maksymalne, w praktyce notariusze często stosują indywidualne stawki mieszczące się w widełkach, dlatego warto porównać oferty kilku kancelarii.

Na koszt usług notariusza składają się:

• Taksa notarialna – ustalana procentowo w zależności od wartości mieszkania, np. dla lokalu o wartości 300 000 zł maksymalna stawka to 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł

• Podatek VAT od taksy – wynosi 23% i doliczany jest do wynagrodzenia notariusza

• Koszt sporządzenia odpisów aktu notarialnego – zazwyczaj potrzebnych jest co najmniej kilka egzemplarzy, m.in. dla stron umowy, sądu wieczystoksięgowego i banku

• Opłata za wypis wniosku wieczystoksięgowego – jeśli wniosek składany jest przez notariusza

Choć formalnie opłaty notarialne mogą być ponoszone przez dowolną stronę umowy, przyjęło się, że pokrywa je kupujący. W niektórych przypadkach, np. przy zakupie od dewelopera, część kosztów może być dzielona. Decyzja ta jednak zawsze zależy od indywidualnych ustaleń stron.

Opłaty sądowe przy zakupie mieszkania – wpisy do księgi wieczystej

Zakup mieszkania wiąże się nie tylko z czynnościami notarialnymi, ale także z koniecznością dokonania odpowiednich wpisów w księdze wieczystej prowadzonej przez sąd rejonowy właściwy dla lokalizacji nieruchomości. Te wpisy są niezbędne, by nowy właściciel mógł zostać formalnie ujawniony jako właściciel nieruchomości, a także – w przypadku zakupu finansowanego kredytem – by ustanowić hipotekę na rzecz banku.

Opłaty sądowe mają charakter stały i wynikają z ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Kupujący musi liczyć się z dwoma podstawowymi opłatami:

• 200 zł – opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej. Ta kwota jest niezależna od wartości mieszkania i obejmuje jednorazowe postępowanie o zmianę właściciela w dziale II księgi.

• 150 zł – opłata za wpis hipoteki. Dotyczy to sytuacji, gdy zakup finansowany jest kredytem hipotecznym. Warto podkreślić, że w przypadku wpisu hipoteki zabezpieczającej kredyt, konieczne jest złożenie odpowiedniego wniosku i dostarczenie dokumentów z banku.

Wniosek o wpisy do księgi wieczystej może zostać złożony przez samego kupującego lub przez notariusza – najczęściej ten drugi scenariusz jest wybierany z uwagi na wygodę i szybkość procedury. Wtedy notariusz, po podpisaniu aktu notarialnego, automatycznie przesyła wniosek do sądu drogą elektroniczną w ramach tzw. systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

Czas oczekiwania na dokonanie wpisu zależy od obciążenia sądu – w dużych miastach może wynosić nawet kilka miesięcy. Do momentu uprawomocnienia się wpisu, w dziale II księgi widnieje wzmianka o wniosku, co zabezpiecza interesy nabywcy.

Dodatkowe koszty – prowizje, wypisy, odpisy i inne opłaty około zakupowe

Poza podstawowymi kosztami, takimi jak podatek PCC, taksa notarialna czy opłaty sądowe, kupujący mieszkanie powinien uwzględnić również szereg dodatkowych wydatków. Choć pojedynczo mogą wydawać się niewielkie, razem potrafią istotnie podnieść całkowity koszt transakcji. Oto najważniejsze z nich:

• Prowizja dla pośrednika nieruchomości – jeśli zakup odbywa się za pośrednictwem biura nieruchomości, kupujący często ponosi opłatę prowizyjną, zwykle na poziomie 2–3% wartości transakcji + VAT.

• Koszt wypisów aktu notarialnego – każda strona umowy otrzymuje po jednym egzemplarzu, ale dodatkowe wypisy (np. dla banku) są płatne według stawek za stronę dokumentu.

• Koszt zaświadczeń i odpisów – np. zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu, wypis z ewidencji gruntów czy odpis z księgi wieczystej.

• Koszt operatu szacunkowego – jeśli mieszkanie kupowane jest na kredyt, bank zazwyczaj wymaga wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę. Koszt: od 300 do 700 zł.

• Ubezpieczenie nieruchomości – również często wymagane przez bank, koszt zależy od sumy ubezpieczenia, lokalizacji i zakresu ochrony.

Podsumowując, całościowy koszt zakupu mieszkania znacząco przekracza wartość widniejącą w ogłoszeniu. Dlatego planując budżet, należy brać pod uwagę nie tylko cenę nieruchomości, ale też wszystkie wymienione wyżej opłaty. Tylko wtedy można uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i zapewnić sobie finansowy spokój w tym ważnym momencie życia.

Więcej na ten temat: mieszkania na sprzedaż Kępno.