Zdjęcia są prawdziwe. Adres istnieje. Mieszkanie faktycznie stoi przy wskazanej ulicy, a jego kuchnię, łazienkę i widok z balkonu można znaleźć w innych ogłoszeniach. Fałszywy jest tylko jeden element: osoba, która twierdzi, że ma prawo je wynająć.
To właśnie sprawia, że nowy wariant oszustwa jest znacznie trudniejszy do wychwycenia niż stare ogłoszenia z przypadkowymi zdjęciami apartamentów. Przestępca może skopiować kompletną ofertę z Otodom, OLX, strony agencji lub wcześniejszego ogłoszenia właściciela, a następnie dołożyć do niej syntetyczną tożsamość wynajmującego: wygenerowane zdjęcie profilowe, wiarygodnie napisaną historię, poprawną polszczyznę, spreparowane dokumenty, a nawet rozmowę głosową lub materiał wideo.
Cel pozostaje bardzo tradycyjny: kaucja, zaliczka albo pierwszy czynsz wysłany przed rzeczywistą weryfikacją lokalu i osoby pobierającej pieniądze.
Prawdziwe mieszkanie, fałszywy właściciel — tak działa nowy wariant oszustwa
Najważniejsza zmiana nie polega na tym, że oszuści zaczęli kraść zdjęcia mieszkań. Robili to od lat. Nowe jest połączenie sklonowanego ogłoszenia z dużo bardziej wiarygodną, cyfrową personą wynajmującego.
Schemat zwykle składa się z kilku elementów.
Najpierw kopiowane jest istniejące mieszkanie. Zdjęcia mogą pochodzić z aktualnej oferty sprzedaży, starego ogłoszenia najmu albo strony pośrednika. Razem ze zdjęciami przejmowany jest opis, metraż, układ pomieszczeń, piętro, czasem nawet numer miejsca parkingowego. Dzięki temu pytanie o szczegóły nieruchomości nie demaskuje oszusta tak szybko jak kiedyś.
Drugi element to profil. Nie należy już zakładać, że brak zdjęć rodzinnych, błędy językowe czy świeże konto będą obowiązkowymi sygnałami ostrzegawczymi. Generatywna AI pozwala stworzyć poprawne wiadomości, historię „właściciela mieszkającego obecnie w Holandii” czy spójne odpowiedzi po polsku. Przejęte prawdziwe konto na Facebooku jest jeszcze bardziej przekonujące, bo może mieć kilkuletnią historię i setki znajomych.
Trzeci element to próba zamknięcia transakcji na odległość. Typowe uzasadnienia są proste: właściciel pracuje za granicą, mieszkanie odziedziczył, klucze ma znajomy, obecny lokator wyprowadza się dopiero za kilka dni albo zainteresowanych jest kilkanaście osób i trzeba „zablokować ofertę”.
Właśnie wtedy pojawia się żądanie 500, 1000, 3000 zł lub pełnej kaucji.
Polskie przypadki z 2026 r. pokazują skalę ryzyka samej przedpłaty. W styczniu 20-letnia kobieta szukająca mieszkania w Wiedniu przelała rzekomej właścicielce blisko 10 tys. zł. Kontakt urwał się po przelewie. W sierpniu mieszkanka powiatu gostyńskiego straciła przy fałszywej rezerwacji apartamentu w Juracie blisko 3 tys. zł. To nie były udokumentowane przypadki właścicieli wygenerowanych przez AI, ale mechanizm finansowy był ten sam: wiarygodna oferta, komunikacja na odległość i pieniądze wysłane przed niezależnym potwierdzeniem kontrahenta.
AI usuwa część dawnych „usterek” takiego oszustwa. Rozmowa wideo również przestaje być wystarczającym dowodem tożsamości. INTERPOL i Europol wskazują na wykorzystanie syntetycznego obrazu, deepfake’ów oraz klonowania głosu w oszustwach opartych na podszywaniu się pod inne osoby.
Od 2 sierpnia 2026 r. w UE stosowane są również obowiązki przejrzystości dotyczące m.in. niektórych treści typu deepfake wynikające z art. 50 AI Act. Nie jest to jednak zabezpieczenie najemcy. Oszust nie zrezygnuje z przestępstwa dlatego, że przepisy wymagają oznaczania syntetycznej treści.
Podobnie nie można zakładać, że samo pozostawanie ogłoszenia na Facebooku oznacza jego wcześniejszą kontrolę. W teście przeprowadzonym przez CERT Polska w 2024 r. na 122 zgłoszone do Meta reklamy uznane przez CERT za złośliwe usunięto 10; w 106 przypadkach zgłoszenie zamknięto bez usunięcia reklamy. Nie był to test dotyczący wyłącznie Marketplace ani ofert mieszkań i nie opisuje skuteczności moderacji w 2026 r., ale dobrze pokazuje, dlaczego obecność materiału na dużej platformie nie może być traktowana jako weryfikacja sprzedającego lub wynajmującego.
Zanim przelejesz złotówkę: sześć kontroli, które trzeba zrobić w tej kolejności
Najgorszym podejściem jest szukanie jednego „magicznego” sygnału oszustwa. Stare konto może zostać przejęte. Dowód osobisty można podrobić. Zdjęcia mieszkania mogą być autentyczne. Wideorozmowa może pokazać nie tę osobę, za którą rozmówca się podaje.
Potrzebny jest łańcuch kilku niezależnych potwierdzeń.
-
Najpierw sprawdź cenę, ale nie traktuj jej jako dowodu.
W czerwcu 2026 r. średnia ofertowa stawka najmu mieszkania w Warszawie wynosiła około 4890 zł miesięcznie, podczas gdy w Kielcach około 1960 zł. Sama ogólnomiejska średnia jest jednak zbyt niedokładna do oceny konkretnej oferty. Porównaj przynajmniej 5–10 mieszkań o podobnym metrażu, standardzie i lokalizacji, najlepiej w tej samej dzielnicy lub w promieniu około 1–2 km.Praktyczny próg ostrzegawczy: jeśli oferta jest 20–25% tańsza od grupy naprawdę porównywalnych mieszkań, nie oznacza to automatycznie oszustwa, ale przedpłata powinna być całkowicie wykluczona do momentu pełnej weryfikacji. „Właścicielowi zależy na spokojnej osobie, nie na pieniądzach” to wyjątkowo wygodne uzasadnienie zaniżonej ceny.
-
Sprawdź zdjęcia poza Facebookiem.
Wrzuć charakterystyczne fotografie do Google Lens. Szukaj nie tylko identycznego zdjęcia głównego, lecz także kuchni, widoku z okna i łazienki. Wyszukaj również dokładny adres wraz z frazami „wynajem” i „sprzedaż”. Fragment nietypowego opisu można wkleić do wyszukiwarki w cudzysłowie.Jeśli to samo mieszkanie pojawia się u pośrednika za 4200 zł, a na Marketplace anonimowy „właściciel” oferuje je za 2700 zł, dalsza rozmowa powinna służyć już nie rezerwacji, lecz wyjaśnieniu rozbieżności.
-
Poproś o numer księgi wieczystej i sprawdź ją samodzielnie.
Księgę można bezpłatnie przeglądać w państwowym systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, jeżeli zna się jej numer. W dziale II sprawdzisz właściciela lub osobę, której przysługuje dane prawo.Imię i nazwisko z księgi trzeba następnie zestawić z osobą podpisującą umowę. Sam przesłany PDF, skan aktu notarialnego czy zrzut ekranu księgi nie wystarcza — dokument cyfrowy można przygotować pod konkretną rozmowę.
Brak księgi wieczystej nie zawsze oznacza oszustwo, bo istnieją lokale o innym stanie prawnym. Wtedy trzeba zobaczyć dokument potwierdzający prawo do lokalu i zweryfikować go odpowiednio do sytuacji. To nie jest moment na zasadę „wygląda wiarygodnie”.
-
Potwierdź tożsamość osoby, a nie zdjęcie jej dokumentu.
Przy spotkaniu można sprawdzić mDowód za pomocą mechanizmu QR w mObywatelu. Dane pochodzą wtedy z systemu, zamiast ze zdjęcia przesłanego przez Messengera. Porównaj nazwisko z dokumentu z dokumentem dotyczącym prawa do mieszkania.Zdjęcie dowodu wysłane w wiadomości jest słabym zabezpieczeniem. Może przedstawiać dokument poprzedniej ofiary, być przerobione albo pochodzić z wycieku. Co gorsza, przesyłając w odpowiedzi własny pełny skan dowodu, najemca może dostarczyć oszustowi materiał do kolejnego podszycia.
-
Obejrzyj lokal, ale nie przeceniaj samego faktu posiadania kluczy.
Podczas oględzin sprawdź, czy układ pomieszczeń odpowiada zdjęciom, czy osoba rzeczywiście ma dostęp do całego lokalu, piwnicy lub miejsca parkingowego wymienionego w ofercie oraz czy potrafi odpowiedzieć na konkretne pytania dotyczące rozliczeń i wyposażenia.Nadal nie jest to stuprocentowy dowód własności. Dostęp do mieszkania może mieć obecny najemca, członek rodziny, pełnomocnik albo osoba posiadająca klucze z innego tytułu. Dlatego oględziny uzupełniają sprawdzenie prawa do wynajmu, a go nie zastępują.
-
Umowę czytaj przed przelewem, nie po nim.
Powinna jednoznacznie wskazywać lokal, strony, czynsz, pozostałe opłaty, wysokość kaucji, termin płatności, okres najmu, zasady wypowiedzenia oraz sposób rozliczenia mediów. Jeżeli pieniądze mają trafić do osoby innej niż wynajmujący wskazany w umowie, trzeba przed płatnością ustalić podstawę takiego rozliczenia.Szczególną ostrożność zachowaj przy zdaniach: „umowę podpiszemy po zaksięgowaniu rezerwacji”, „księgę pokażę po wpłacie”, „muszę mieć dziś potwierdzenie BLIK” albo „mam pięć innych osób i pierwszeństwo ma ten, kto przeleje kaucję”. Presja czasu jest narzędziem oszusta, nie argumentem prawnym.
Jest też prosta zasada dotycząca profilu na Facebooku: sprawdzenie go ma sens, ale znajduje się na końcu hierarchii dowodów, a nie na początku. Dziesięcioletnie konto z setką zdjęć nie potwierdza prawa do mieszkania. Mogło zostać przejęte.
Kaucja, umowa i przelew: legalna płatność też może zostać wysłana oszustowi
Kaucja sama w sobie nie jest niczym podejrzanym. Polskie przepisy pozwalają uzależnić zawarcie umowy najmu od jej wpłacenia. Przy typowym najmie lokalu jej ustawowy maksymalny poziom wynosi dwunastokrotność miesięcznego czynszu, natomiast przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym — sześciokrotność czynszu. Po opróżnieniu lokalu kaucja co do zasady podlega zwrotowi w ciągu miesiąca, po potrąceniu należności wynajmującego.
Te limity niewiele jednak pomagają, jeżeli pieniądze otrzymuje osoba, która w ogóle nie ma prawa wynająć mieszkania. Przelew 3000 zł może być formalnie nazwany „kaucją”, ale nazwa operacji bankowej nie tworzy umowy z prawdziwym właścicielem.
Dlatego kolejność powinna być odwrotna niż w oszukańczym scenariuszu:
nieruchomość → prawo do wynajmu → tożsamość → treść umowy → płatność.
Nie: ogłoszenie → Messenger → zapewnienie właściciela → BLIK.
Przy najmie na okres dłuższy niż rok Kodeks cywilny przewiduje pisemną formę umowy; brak tej formy powoduje traktowanie najmu jako zawartego na czas nieoznaczony. Najem okazjonalny jest bardziej sformalizowany: umowa i jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, a właściciel powinien zgłosić jej zawarcie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy ma obowiązek pokazać potwierdzenie takiego zgłoszenia.
Jeśli pojawia się pełnomocnik, „brat właścicielki”, agent albo osoba odbierająca kaucję w czyimś imieniu, trzeba sprawdzić zakres umocowania. Telefon do prawdziwego właściciela należy wykonać numerem znalezionym niezależnie, jeżeli taki kontakt jest dostępny — nie numerem podanym wyłącznie przez osobę przedstawiającą się jako pełnomocnik.
Po płatności zachowuj dokumentację. W tytule przelewu sensownie jest wpisać konkretny cel, np. „kaucja — najem lokalu, ul. X, umowa z dnia…”. Nie zabezpieczy to przed oszustwem, ale pozostawia czytelniejszy ślad dowodowy niż przelew opisany „rezerwacja”.
Jeżeli pieniądze zostały już wysłane, liczą się pierwsze godziny. Trzeba natychmiast skontaktować się z bankiem, zgłosić podejrzenie oszustwa i zapytać o możliwość zatrzymania lub odwołania transferu. Nie każdy przelew da się cofnąć, szczególnie po zaksięgowaniu środków, dlatego nie ma sensu czekać na kolejną odpowiedź „właściciela”. Następnie należy zabezpieczyć rozmowy, numer telefonu, profil, adres ogłoszenia, potwierdzenie przelewu, numer rachunku i przesłane dokumenty oraz zgłosić sprawę policji. Podejrzenie oszustwa mieści się w mechanizmie opisanym w art. 286 § 1 Kodeksu karnego, który przewiduje za podstawowy typ oszustwa karę od 6 miesięcy do 8 lat pozbawienia wolności.
Jeżeli elementem sprawy był phishing, podejrzany link lub fałszywa strona płatności, materiał można zgłosić również do CERT Polska. Samo zgłoszenie ogłoszenia na Facebooku jest potrzebne, ale nie powinno zastępować kontaktu z bankiem i organami ścigania, gdy pieniądze już zniknęły.
Więcej informacji na: https://itux.pl
FAQ
Czy można wpłacić kaucję przed odebraniem kluczy?
Można ustalić płatność kaucji przed fizycznym przekazaniem kluczy, ale dopiero po sprawdzeniu prawa wynajmującego do lokalu, potwierdzeniu jego tożsamości i ustaleniu treści umowy. Wpłata „żeby zarezerwować oglądanie” osobie zweryfikowanej wyłącznie przez Facebooka jest niepotrzebnym ryzykiem.
Czy numer księgi wieczystej wystarczy do potwierdzenia właściciela?
Nie. Księga pozwala sprawdzić stan prawny i osobę uprawnioną, ale trzeba jeszcze potwierdzić, że rozmówca rzeczywiście jest tą osobą albo ma prawo działać w jej imieniu. Fałszywy profil może przecież posługiwać się prawdziwym nazwiskiem właściciela odczytanym z dokumentów.
Czy wideorozmowa z właścicielem wyklucza deepfake?
Nie. Wideorozmowa zwiększa ilość informacji dostępnych do oceny, ale nie jest już samodzielnym dowodem tożsamości. Przy transakcji wartej kilka lub kilkanaście tysięcy złotych rocznie trzeba opierać decyzję na dokumentach i niezależnej weryfikacji prawa do lokalu.
Czy bardzo niska cena oznacza, że ogłoszenie jest fałszywe?
Nie. Właściciel może świadomie zejść z ceny z powodu gorszego standardu, lokalizacji, krótkiego okresu najmu czy konieczności szybkiego znalezienia najemcy. Cena niższa o około 20–25% od rzeczywiście porównywalnych ofert powinna jednak uruchomić dodatkową kontrolę, a nie szybszy przelew.
Co zrobić, jeśli zdjęcia z Marketplace znajdują się również na Otodom albo stronie agencji?
Skontaktuj się z podmiotem publikującym drugą ofertę przez dane znalezione niezależnie od Facebooka i zapytaj o status lokalu. Jeżeli agencja sprzedaje mieszkanie, a ktoś inny równocześnie próbuje wynająć je za wyraźnie zaniżoną kwotę, nie wysyłaj pieniędzy do czasu wyjaśnienia sytuacji.
Czy stary profil na Facebooku jest bezpieczniejszy od nowego?
Tylko nieznacznie jako sygnał pomocniczy. Stare profile są przejmowane i wykorzystywane do oszustw. Historia konta nie zastępuje sprawdzenia właściciela, mieszkania i dokumentów.
Co zrobić jako pierwsze po przelaniu pieniędzy oszustowi?
Zadzwoń do banku od razu. Poproś o działania dotyczące konkretnej transakcji, a następnie zabezpiecz pełną korespondencję i zgłoś sprawę policji. Czekanie do następnego dnia na obiecany zwrot albo numer przesyłki z kluczami tylko zmniejsza szansę na zatrzymanie pieniędzy.
Pierwszy błąd do usunięcia jest więc bardzo konkretny: przestań traktować wpłatę jako sposób rezerwowania mieszkania, którego właściciela jeszcze nie zweryfikowałeś. Najpierw sprawdź prawo do lokalu w niezależnym źródle i zestaw je z tożsamością osoby podpisującej umowę. Dopiero gdy oba elementy się zgadzają, przechodź do warunków najmu i płatności. Zdjęcia, profil na Facebooku, sympatyczna rozmowa i nawet wideopołączenie są tylko informacjami pomocniczymi — żadne z nich nie zastępuje tej kontroli.
